Azzerare i rischi della compravendita immobiliare: con questo obiettivo è stato introdotto il conto deposito presso il notaio. Il compratore ha la possibilità di depositare temporaneamente il prezzo pattuito in un apposito conto presso il notaio incaricato di effettuare il rogito. Il notaio custodirà il denaro fino a quando non avrà verificato l’avvenuta trascrizione del passaggio di proprietà nei Registri Immobiliari, e solo allora verserà i soldi al venditore.
Entrato in vigore dallo scorso 29 agosto con la legge sulla concorrenza 124/2017, questo strumento sta iniziando ad essere sempre più richiesto durante le compravendite di immobili ad uso abitativo. Chi intende comprare casa gode ora di un’ulteriore garanzia per un momento cruciale, visto che la compravendita della casa è uno dei momenti più importanti nell’arco della propria vita.
Le insidie last minute legate all’acquisto della casa
Ma perché avvalersi del deposito del prezzo presso il notaio? Scegliendo questa soluzione, il compratore si mette al riparo da alcune situazioni a rischio che possono verificarsi al momento della vendita. Sono avvenimenti che capitano raramente, ma possono pregiudicare l’acquirente dell’immobile e conviene conoscerli per evitarli accuratamente.
1 – Vendita dello stesso immobile a più compratori
È un’ipotesi remota ma possibile. Ipotizziamo che la casa sia venduta dallo stesso venditore a due acquirenti contemporaneamente, e che questi riceva il prezzo di vendita da entrambi. Cosa accadrebbe in questo caso?
Per determinare il vero proprietario della casa venduta, si controllano le trascrizioni nei Registri Immobiliari, che si basano sul principio della priorità temporale. Per questo motivo sarebbe riconosciuto come legittimo proprietario dell’immobile il primo tra i due ad aver effettuato la trascrizione del passaggio di proprietà dell’immobile nei registri immobiliari.
2 – Venditore sopraggiunto da gravami improvvisi
Ipotesi comunque rara, ma più frequente, è quella che vede il venditore in posizione debitoria e quindi sopraggiunto da gravami come sequestro, pignoramento, domanda giudiziale, ipoteca nel tempo intercorso tra l’ultimo controllo del notaio e l’effettiva trascrizione del contratto di compravendita nei Registri Immobiliari.
Di norma anche questo rischio è basso, in quanto il Notaio effettua controlli accurati nell’imminenza della redazione del rogito e la trascrizione avviene di solito qualche giorno dopo. Ciononostante, è un’eventualità che può verificarsi, indipendentemente dalla diligenza del notaio.
Il rimedio precedente: la trascrizione del contratto preliminare
Prima dell’arrivo del conto deposito presso il notaio, la precauzione più efficace era la trascrizione del contratto preliminare di vendita (detto anche compromesso) nei Registri Immobiliari. La trascrizione del contratto preliminare, infatti, protegge il compratore da qualsiasi pregiudizio sorto nel tempo intercorso tra compromesso e rogito. Un altro grande vantaggio è che consente di recuperare le spese per pagare acconti e caparre, qualora non si dovesse procedere alla stipula del rogito. La trascrizione del “compromesso” rimane uno strumento per garantire una compravendita.
Con l’introduzione del conto deposito presso il notaio, il legislatore aggiunge un’ulteriore tutela che rafforza la sicurezza dell’acquisto anche per chi non abbia precedentemente trascritto nei registri immobiliari un contratto di vendita preliminare.
Un conto “blindato”: ecco come funziona
La facoltà di avvalersi del conto deposito presso il notaio è lasciata al compratore, che può farne richiesta senza che il venditore o il notaio possano opporvisi. In caso di richiesta, il prezzo viene depositato in un conto appositamente aperto dal notaio nel quale confluisce temporaneamente il denaro destinato all’acquisto della casa. Il notaio quindi procede prima alla stipula del rogito, lo trascrive nei registri immobiliari, e solo dopo aver accertato che la procedura di trascrizione sia avvenuta senza sorprese, versa il denaro al venditore. Il pagamento avviene, di solito, in non più di 2-5 giorni, un lasso di tempo che non pregiudica in alcun modo il venditore.
Il conto nel quale viene temporaneamente depositato il denaro dell’acquirente è “blindato” e ultra-sicuro. La legge impone al notaio di aprire un apposito conto dedicato, nel quale far confluire il prezzo di vendita ricevuto temporaneamente dagli acquirenti.
In base alla norma il notaio:
- Non può lucrare interessi sulle somme ricevute nel conto
- Non può utilizzare il denaro per altri fini se non per pagare il venditore.
Inoltre, le somme depositate sono separate completamente dal patrimonio del notaio. Per questo motivo:
- Non possono essere aggredite dai creditori del notaio
- Non cadono in successione in caso di premorienza
- Non entrano nella comunione legale del coniuge
- Non sono pignorabili dai creditori del venditore.
Il conto deposito presso il notaio è una tutela davvero ampia per il compratore, che si ritrova a depositare il denaro in tutta sicurezza nelle mani del notaio, ma che giova anche al venditore, il quale sarà certo di ricevere la somma entro pochi giorni dalla avvenuta trascrizione nei Registri Immobiliari.
