L’acquisto di un immobile commerciale è un’operazione complessa che necessita di maggiore attenzione rispetto all’acquisto di un immobile residenziale. Prima di comprare un immobile commerciale è bene avere una panoramica più accurata sull’argomento, capire cosa bisogna tenere in considerazione e maggiori informazioni sulle tasse e le agevolazioni correlate.
Quale tipologia di immobile commerciale acquistare
Gli immobili commerciali, a differenza di quelli residenziali, sono destinati a essere la sede di un’attività e per questo devono rispettare una serie di requisiti che rendono la scelta del locale più complessa. Per questo motivo, prima di acquistare un immobile commerciale è fondamentale richiedere e verificare la visura catastale, che indica la posizione del locale secondo il Catasto e fornisce informazioni su:
- Dati del proprietario, necessari nella fase preliminare e al rogito
- Dimensioni, importanti per verificare la possibilità o meno di avviare una determinata attività
- Rendita catastale, la quale fornisce indicazioni economiche per determinare il prezzo, ma anche per comprendere la sostenibilità dell’impresa
- Annotazioni specifiche, come la presenza di ipoteche o iscrizioni giudiziali, eventuali modifiche o la presenza di una comunione o separazione dei beni.
Oltre a queste informazioni, la visura catastale fornisce anche la destinazione d’uso del locale, fondamentale per ottenere la licenza per procedere con l’avviamento dell’attività.
Le tipologie di immobili commerciali: categoria catastale C
Per immobili commerciali si intendono tutti quei locali a uso terziario e commerciale che rientrano nella categoria catastale C. Vediamo nel dettaglio le diverse classificazioni.
Negozi e botteghe
Rientrano nella categoria catastale C1 tutti i locali adibiti alla vendita di merci, manufatti, prodotti e derrate e quei locali in cui la vendita si accompagna a servizi di somministrazione di cibi e bevande, come bar, ristoranti, trattorie, ecc.
Magazzini e locali per il deposito
Nella categoria catastale C2 sono compresi i locali destinati al deposito, all’immagazzinamento merci o vendita all’ingrosso. Solitamente sono di dimensioni maggiori rispetto a quelli della categoria C1, ubicati in posizioni più periferiche e non hanno allestimenti per mostre. All’interno rientrano anche le soffitte e le cantine disgiunte dall’abitazione.
Laboratori per arte e mestieri
Nella categoria catastale C3 fanno parte i locali adibiti alla lavorazione di semilavorati in prodotti finiti, come falegnameria, caseifici, ecc. Questi stabilimenti si differenziano da quelli della categoria C1 in quanto non hanno la funzione principale di vendita al dettaglio, ma sono laboratori di arti e mestieri.
Fabbricati e locali per esercizi sportivi
Sono compresi nella categoria C4 i fabbricati costruiti o adattati per scopi sportivi, ma anche centri ricreatori religiosi, costruzioni destinate all’esercitazione dei pompieri e fabbricati per dopolavoro.
Stabilimenti balneari e di acque curative
Nella categoria C5 rientrano i locali costruiti o adattati per ospitare attività legate alla balneazione o all’impiego di acque curative, senza scopo di lucro.
Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse
Nel gruppo catastale C6 fanno parte stalle, scuderie, box auto, posti auto scoperti, autorimesse, rimesse per auto o per imbarcazioni.
Tettoie aperte e chiuse
La categoria C7 comprende spazi coperti da tettoie, come lavatoi pubblici e posti auto su aree private.
Acquistare immobili commerciali: spese e tasse
Un altro aspetto da tenere in considerazione prima di acquistare un immobile commerciale sono le tasse, che si aggiungono alle spese notarili.
Le tasse previste per l’acquisto di un locale commerciale variano caso per caso, in base alla tipologia del venditore che può essere:
- Un privato o un’impresa costruttrice che ha edificato o ristrutturato il fabbricato da più di 4 anni. In questo caso l’imposta di registro è pari al 9%, l’imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro, mentre la vendita è esente da IVA
- Un’impresa che ha costruito o ristrutturato l’edificio da meno di 4 anni. In questo caso l’imposta di registro ammonta a 200 euro, l’imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro ognuna e l’IVA è del 22%.
Le agevolazioni per l’acquisto di immobili commerciali
Il mercato immobiliare non residenziale in Italia è stato il comparto maggiormente penalizzato a causa della pandemia da Coronavirus. Il Governo ha quindi introdotto una serie di agevolazioni e bonus a sostegno delle imprese in difficoltà:
- Bonus Sud, ossia un insieme di agevolazioni a favore delle imprese ubicate nel Mezzogiorno che investono in beni strumentali nuovi
- Agevolazioni sulle assunzioni e sull’apprendistato per abbattere il costo del lavoro
- Contributo a fondo perduto fino a 1000 euro per le start-up
- Bonus affitto negozi, la cui agevolazione corrisponde al 60, 50 o 30% del canone di locazione a seconda della tipologia di attività svolta.
