Mercato immobiliare, Millennials e recupero edilizio. Cos’hanno in comune questi tre elementi? Secondo il primo Rapporto sul recupero edilizio di Scenari Immobiliari in Italia, sarà proprio il bisogno immobiliare della Generazione Y a trainare il mercato nei prossimi anni. La missione è recuperare gli edifici esistenti per trasformarli in case a misura di giovane, con esigenze di vita rinnovate e stravolte rispetto al passato. Dal successo di questa operazione deriverà la soddisfazione di una fetta di acquirenti in cerca di case adatte al proprio stile di vita e la prosecuzione della ripresa del settore delle costruzioni edilizie.
È un’analisi schietta quella del rapporto, che si sofferma sulle conseguenze dei mutamenti sociali ed economici dell’ultimo ventennio e ci mostra un patrimonio edilizio costruito per l’80% prima degli anni ‘90. Numeri che fanno riflettere. Non si parla solo di sicurezza di fronte agli eventi sismici che hanno recentemente coinvolto il paese, ma anche di risparmio energetico, ecosostenibilità, impiego di materiali a basso impatto ambientale e uso di energie pulite. Queste caratteristiche non sono solo proprie delle nuove abitazioni, ma possono essere trasposte anche negli edifici esistenti, avviando un prezioso circolo virtuoso.
I Millennials cercano il green building (e non lo trovano in Italia)
Che spazi trova la generazione dei Millennials nel panorama immobiliare?
Pochi, secondo il rapporto, che parla di un mercato ostico per le loro esigenze abitative. Le esigenze personali e abitative sono radicalmente cambiate rispetto al recente passato. La Generazione Y ha alcune caratteristiche distintive che la contraddistinguono. Abbiamo di fronte una generazione:
- aperta al mondo
- cresciuta con le nuove tecnologie
- influenzata dalla crisi economica
- abituata al precariato
Quando si trovano a voler abbandonare il nucleo familiare, però, incontrano un problema di offerta. Mancano gli alloggi adatti ai giovani, gli alloggi tarati sulle loro nuove capacità economiche ed esigenze abitative dettate dai costumi moderni. I millennials prediligono alloggi che siano:
- di dimensioni contenute
- costruiti in stile eco-green
- collocati in zone urbane di qualità
- ben serviti dai mezzi di trasporto
I millennials sono sensibili ai temi dell’eco-sostenibilità e della lotta agli sprechi, molto più dei loro genitori, e cercano ambienti cablati, con impianti a risparmio energetico, con materiali compatibili e strutture di qualità. Cercano dei perfetti esempi di green buildings: costruzioni attente all’efficienza energetica e all’uso di materiali che rispettano l’ambiente. E di questi alloggi in Italia c’è una certa penuria, vista la vetustà generale del nostro patrimonio immobiliare. La maggior parte degli immobili in Italia, infatti, è stata costruita prima degli anni ‘70. E degli oltre 30 milioni di abitazioni presenti nello stock catastale, oltre l’80% risulta esser costruito prima degli anni ‘90. Secondo questi dati ci sono circa 10 milioni di edifici obsoleti.
La casa ideale dei Millennials è in città, in una metropoli ben collegata dai mezzi pubblici e con tutti i servizi a portata di mano. I giovani prediligono spazi piccoli, ma funzionali: meglio dieci metri quadri in meno, ma una lavastoviglie e un microonde in più. I millennials ragionano in metri quadri, e non più in vani. Vogliono un grande spazio cucina-living e una camera da letto sufficiente appena per un letto a due piazze e un armadio.
Le ristrutturazioni edilizie, un’opportunità per il nostro mercato immobiliare
Il panorama appena presentato vede il settore delle ristrutturazioni edilizie come un’occasione da cogliere. Recuperando il folto patrimonio edilizio esistente, infatti, lo si rende nuovamente vivibile e appetibile, anche per le nuove generazioni. L’analisi del rapporto evidenzia un mercato potenziale delle ristrutturazioni di oltre 120 milioni di metri quadri, per un investimento potenziale di circa 50 miliardi di euro.
In Italia il settore residenziale contava nel 2016 oltre 123 milioni di metri quadri vuoti da ristrutturare perché totalmente inagibili. Parliamo del 5% circa dei 2.450 miliardi di metri quadri dello stock residenziale totale. Il valore degli immobili vuoti da ristrutturare totalmente è stimato attorno ai 115 miliardi di euro, ovvero il 3,3% del valore totale del patrimonio residenziale, che ammonta a 3.450 miliardi. Gli immobili vuoti e pronti per essere abitati, invece, contano circa 147 milioni di metri quadri e corrispondono al 6,2% del valore totale dello stock residenziale.
Nell’ottica di riqualificazione il Governo si sta muovendo su diversi piani:
- il progetto Casa Italia
- il Bando per la Riqualificazione delle Periferie
- la Legge per il Contenimento del Consumo del Suolo
- le modifiche al Testo Unico dell’Edilizia
- gli Incentivi e Sgravi Fiscali Casa della Legge di Stabilità 2017
Le opportunità da sfruttare con le ristrutturazioni edilizie
Recuperare le case tramite la ristrutturazione può portare addirittura ad un guadagno. Rapporto alla mano, infatti, se compariamo il prezzo di una casa non ristrutturata con la stessa casa dopo gli interventi, la differenza di prezzo è notevole. In certi casi si arriva ad un aumento complessivo del valore dell’abitazione del + 30%.
Gli incentivi e sgravi fiscali messi a disposizione dal governo consentono di ammortizzare le spese, e spingono gli acquirenti o i proprietari ad investire in una ristrutturazione intensa degli abitati esistenti. Non solo personalizzazioni estetiche, ma soprattutto funzionali. Efficientamento energetico, sicurezza, ammodernamento degli impianti climatizzanti.
Sono 1,4 milioni le domande presentate per ottenere il bonus ristrutturazione casa, e 330 mila circa per la riqualificazione energetica. Numeri importanti, che hanno coinvolto soprattutto le coppie under 35 (oltre il 30% dei richiedenti totali). Ciò che spinge all’acquisto di immobili da ristrutturare è la possibilità di aumentarne il valore e di personalizzarlo a piacimento. Dai dati raccolti, risulta che non venga fissato un tetto massimo di spesa, quando si sceglie la via della ristrutturazione.
E che peso hanno questi interventi di ristrutturazione nel comparto edilizio? Secondo il rapporto rappresentano oltre il 37% degli investimenti. Una fetta importante e sempre più cospicua degli investimenti in costruzioni.
Le migliori città italiane dove ristrutturare casa
Il rapporto di Scenari Immobiliari dà un prospetto sul valore che acquisisce l’immobile ristrutturato, alla fine degli interventi, considerando dove questo lievita maggiormente. Lo studio considera i quartieri semicentrali delle principali città italiane dove il mercato risulta più dinamico, e prende come standard un appartamento di 60 mq secondo i prezzi rilevati a febbraio 2017. La contrapposizione tra immobili da ristrutturare e ristrutturati assimilabili al nuovo mostra sorprese notevoli.
Il plusvalore, cioè l’incremento di valore dell’immobile a seguito degli interventi, compresi i costi dei lavori, può raggiungere anche il 35% del prezzo totale in certe zone. La media dei 104 capoluoghi considerati nella loro fascia semicentrale registra una media del 10,7% e un guadagno netto di 14 mila euro, considerando un costo medio di ristrutturazione di 31 mila euro e uno sconto del 31%. Il prezzo medio di un’abitazione da ristrutturare si attesta attorno ai 100 mila euro, mentre quello di una ristrutturata registra un valore di 145 mila euro. Un incremento notevole.
Il plusvalore ottenuto sull’immobile terminati i lavori è forte a Roma, Venezia, Firenze, Napoli, Bari, Milano, Bologna, Brescia, Catania e Genova. Il guadagno medio in euro a Roma si attesta attorno ai 71 mila euro, per decrescere nettamente già dalla seconda posizione. A Venezia il guadagno è di 50 mila euro, e il plusvalore del 18 percento. Qui un appartamento da ristrutturare vale 220 mila euro, mentre il ristrutturato ne costa oltre 304 mila.
Napoli registra 144 mila euro come prezzo medio per un immobile da ristrutturare, con una spesa per i lavori di 30 mila euro, generando un plusvalore del 17,8% sul prezzo finale e con un guadagno di 31 mila euro sul prezzo di un appartamento già ristrutturato. Sulle 510 mila transazioni del 2016 erano 95 mila le abitazioni da ristrutturare, ovvero il 18,6% del totale. Il nuovo costituisce circa il 15,7% delle transazioni, mentre gli appartamenti già ristrutturati rappresentano 335 mila compravendite. Una quota decisamente elevata, che fa capire l’importanza strategica nel settore immobiliare delle abitazioni ristrutturate o da ristrutturare.
