Quali sono gli adempimenti da rispettare per effettuare la donazione di un immobile? Quali sono le tasse sugli immobili donati? Chi è tenuto a versarle? Ecco una piccola guida per comprendere come funziona questo particolare tipo di contratto.
Che cos’è una donazione
La legge italiana dà la definizione di donazione nell’articolo 769 del Codice Civile, il quale afferma che:
“La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.”
Chiarendo il concetto della norma civilistica, la donazione è quindi un contratto attraverso il quale una parte (donante) ne arricchisce un’altra (donatario) attraverso un bene, che può essere di qualsiasi tipo, mobile o immobile, fatta eccezione per i beni altrui o futuri. Concentrando l’attenzione sui beni immobili, la donazione è dunque una delle modalità attraverso le quali un individuo può diventare proprietario di un’abitazione (gli altri sono la compravendita, il decreto, l’eredità e l’usucapione).
Soggetti coinvolti: chi può donare e chi può ricevere la donazione
Per poter effettuare una donazione, il soggetto donante deve avere i seguenti requisiti:
- Essere capace di disporre del bene oggetto di donazione, ovvero detenerne tutti i diritti di proprietà: per questa ragione non è possibile donare beni altrui o futuri, e poter compiere atti che comportano un mutamento della consistenza del patrimonio, capacità che si raggiunge solitamente col compimento della maggiore età;
- Essere pienamente capace di intendere e di volere al momento della sottoscrizione dell’atto di donazione.
- Come diretta conseguenza del punto precedente, non possono donare gli interdetti, gli inabilitati e gli incapaci naturali.
Se questi requisiti non vengono rispettati, la donazione può essere annullata su richiesta del donante o dei suoi eredi. È possibile un’eccezione per le donazioni da parte di un minore o di un inabilitato nel caso in cui queste vengano fatte all’interno di un contratto di matrimonio, purché queste vengano effettuate con l’assistenza di chi esercita la potestà, la tutela o la curatela dei soggetti sopra.
Anche le persone giuridiche (quindi tutti quegli enti resi soggetti di diritto dall’ordinamento) possono effettuare una donazione, purché questo sia previsto nello statuto o nell’atto costitutivo delle stesse.
Per quanto riguarda il beneficiario della donazione (donatario), questo può essere costituito sia da persone fisiche che da associazioni. In caso di donazione a un privato cittadino, esiste un unico limite per quanto riguarda il soggetto che può diventare donatario, posto dall’articolo 779 del codice Civile, che afferma che è nulla la donazione a favore del tutore o del protutore.
Adempimenti del soggetto donante
Nel caso in cui si intenda effettuare una donazione di un immobile con uso abitativo, gli obblighi da rispettare da parte del donante sono i seguenti:
- Far redigere il contratto di donazione nella forma di atto pubblico da un notaio in presenza di due testimoni poiché la forma dello stesso è un elemento essenziale ai fini del perfezionamento del contratto stesso;
- Il notaio incaricato di redigere l’atto deve effettuare alcune verifiche preliminari sull’immobile (visure catastali e visure ipotecarie) al fine di identificare con precisione il bene oggetto di donazione;
- Una volta che l’atto pubblico è stato stipulato, il notaio deve provvedere alla trascrizione e alla registrazione del contratto.
Donazione di un immobile tra fratelli: regole e tasse
Le donazioni immobiliari tra fratelli rappresentano una situazione speciale nell’ambito delle donazioni. In questo caso, il donante, che è un fratello o una sorella, desidera trasferire la proprietà di un immobile a un altro fratello o sorella in modo gratuito. Tuttavia, è importante notare che le tasse sulla donazione si applicano anche in questo caso, come per qualsiasi altra donazione immobiliare. Vediamo di seguito quali sono queste tasse.
Costi della donazione: le tasse a carico del beneficiario
Nonostante consista nel trasferimento a titolo gratuito, la donazione di un immobile comporta l’obbligo di versamento di alcune tasse all’Agenzia delle Entrate. Queste sono tutte a carico del donatario, ovvero di colui che beneficia del bene, e sono nello specifico:
- Imposta di donazione
- Imposta di registro
- Imposta ipotecaria
- Imposta catastale
Vediamole nello specifico una per una, facendo attenzione ai casi in cui il pagamento delle stesse non è dovuto qualora si verifichino determinate condizioni.
Imposta di donazione
Il pagamento o meno di tale imposta viene determinato in base a delle franchigie ben precise, che coincidono con quelle stabilite per le successioni e che variano a seconda del rapporto che intercorre tra i due soggetti sottoscriventi. Questo significa che se il valore dell’immobile donato è inferiore alla franchigia determinata per ciascun caso, l’imposta non è dovuta.
In particolare, le tasse e le franchigie previste dalla legge sono le seguenti:
- Donazione di un immobile a un figlio, al coniuge o ai genitori: 4% di imposta sul valore dell’immobile, da versare se questo supera la cifra di 1 milione di euro;
- Donazione di un immobile a fratelli e sorelle: 6% di imposta sul valore dell’immobile, quando questo supera la cifra di 100.000 euro;
- Donazione di un immobile a parenti fino al quarto grado in linea retta (cugini): 6% di imposta sul valore dell’immobile, qualsiasi esso sia.
- Donazione di un immobile a parenti affini in linea collaterale fino al terzo grado (figli di fratelli e sorelle): 6% di imposta sul valore dell’immobile, qualsiasi esso sia.
- Donazione a un qualsiasi altro soggetto escluso dai casi citati sopra: 8% di imposta sul valore dell’immobile, qualsiasi esso sia.
- Donazione di una casa a persona cui è riconosciuta un’invalidità: anche se non intercorre nessun legame di parentela con il soggetto invalido, l’imposta da versare sarà dell’8%, ma solo nei casi in cui il valore dell’immobile superi la cifra di 1.500.000 euro.
Imposta di registro
Normalmente il suo ammontare è pari a 200 euro, ma la legge stabilisce che questa spesa non deve essere sostenuta quando il valore dell’immobile sia inferiore alla franchigia determinata per ciascuno dei casi descritti al punto precedente.
Imposta ipotecaria
Nello specifico caso della donazione di un immobile va versata anche l’imposta ipotecaria, pari al 2% del valore dell’immobile.
Imposta catastale
Anche questa imposta è strettamente legata alla donazione dell’immobile e ammonta in quasi tutti i casi all’1% del valore dell’immobile. Fanno eccezione quegli immobili che rientrano nei requisiti “prima casa”: in questo caso l’imposta è determinata nella misura fissa di 50 euro.
Tutte le tasse sopra descritte sono da versare al notaio al momento della sottoscrizione dell’atto, il quale provvederà poi al pagamento effettivo presso l’Agenzia delle Entrate. Per maggiori approfondimenti, sul sito di quest’ultima sono disponibili alla consultazione la normativa completa relativamente alle tasse sulle donazioni e gli altri atti a titolo gratuito e la semplice guida Fisco e Casa: Successioni e donazioni.
