Come anticipato, il proprietario può vendere in ogni momento l’immobile locato, fermo restando l’obbligo di rispettare il contratto di affitto in essere. Naturalmente, un immobile già occupato da un inquilino potrebbe essere più difficile da vendere: bisognerà focalizzarsi su persone interessate ad acquistare a scopo di investimento, per le quali comprare una casa già occupata significherebbe avere già una rendita sicura, senza doversi attivare in prima persona per mettere in affitto l’immobile.
Per ampliare il numero di potenziali acquirenti, includendo anche quelli che desiderano acquistare una casa per viverci, l’unica soluzione possibile è quella di liberare l’immobile. Si può tentare una risoluzione consensuale e anticipata del contratto di affitto: per fare ciò, il consiglio è quello di mantenere buoni rapporti con l’inquilino, informandolo con molto anticipo dell’intenzione di vendere e aiutandolo a trovare una soluzione simile in affitto, fino alla concessione di un eventuale sconto sugli ultimi canoni.
Altrimenti si può attendere l’avvicinarsi della scadenza del contratto prima di pensare alla vendita dell’immobile. Qui abbiamo due casi distinti da analizzare: l’avvicinarsi della prima scadenza di un contratto 4+4 o 3+2 e l’avvicinarsi della scadenza definitiva del contratto. Che cosa cambia?
Vendere una casa locata in prossimità della prima scadenza del contratto d’affitto
Il proprietario può vendere una casa locata in prossimità della prima scadenza del contratto di affitto, senza essere obbligato a rinnovarlo, quando non possiede altri immobili a uso abitativo oltre a quello locato e a quello in cui risiede: lo stabilisce la legge n.431/98, all’articolo 3.
In questo caso l’inquilino ha sempre il diritto di prelazione rispetto agli altri acquirenti, ovvero la preferenza rispetto ad altri compratori a parità di condizioni. In questo caso, il diritto nasce automaticamente secondo quanto stabilito agli articoli 38 e 39 della legge 392/78 sulla locazione degli immobili urbani. Si parla infatti di prelazione legale.
Al proprietario rimane in capo un obbligo: dare comunicazione ufficiale al locatario della sua volontà di vendere l’immobile con un anticipo di sei mesi rispetto alla data di scadenza del contratto d’affitto, indicandovi all’interno i motivi per cui intende vendere e l’invito per il conduttore a esercitare il diritto di prelazione.
Vendere una casa locata in prossimità della scadenza definitiva del contratto d’affitto
Quando si sta avvicinando la scadenza finale del contratto di locazione, il proprietario può sempre decidere di vendere l’appartamento, comunicandolo al conduttore con sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza: in questo caso l’inquilino non avrà però il diritto di prelazione, a meno che non sia stato stabilito all’interno del contratto di locazione o con un patto di prelazione distinto. Questo è un caso di prelazione volontaria, in quanto l’accordo non è disciplinato esplicitamente dalla legge, ma dalle parti.
