Quando si eredita un immobile o si dispone, nel proprio patrimonio immobiliare di più di una casa, si pone la questione: donazione o successione?
Successioni immobili
Le successioni, pur essendo la pratica più diffusa, potrebbero essere oggetto di una riforma, al momento solo annunciata, da parte del Governo che vorrebbe semplificare tutto il processo di accettazione dell’eredità. Fino ad allora restano in vigore le norme attuali. Nello specifico, se ereditate una casa, ricordatevi che entro un anno dovrà essere compilata la dichiarazione di successione ereditaria che andrà presentata all’ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate, e può essere redatta direttamente dall’erede scaricando semplicemente i moduli dal sito. E’ consigliabile tuttavia, vista la complessità degli adempimenti, rivolgersi a un esperto che possa guidare nei passaggi necessari (caf, notaio o un commercialista).
Nella dichiarazione di successione andranno indicati, inoltre, oltre agli immobili anche altri eventuali beni immobili, conti correnti e titoli.
Quali imposte pagare
Una volta accettata l’eredità dovranno essere pagate le imposte collegate alla dichiarazione di successione e quelle della trascrizione di accettazione.
- 4%, per i trasferimenti effettuati in favore del coniuge o di parenti in linea retta (ascendenti e discendenti) da applicare sul valore complessivo netto eccedente, per ciascun beneficiario, la quota di 1 milione di euro
- 6%, per i trasferimenti in favore di fratelli o sorelle da applicare sul valore complessivo netto eccedente, per ciascun beneficiario, 100.000 euro
- 6%, per i trasferimenti in favore di altri parenti fino al quarto grado, degli affini in linea collaterale fino al terzo grado, da applicare sul valore complessivo netto trasferito, senza applicazione di alcuna franchigia
- 8%, per i trasferimenti in favore di tutti gli altri soggetti da applicare sul valore complessivo netto trasferito, senza applicazione di alcuna franchigia(fonte: Agenzia delle Entrate.
- Per la trascrizione di accettazione le spese variano tra i 300 e i 600 euro.
Alle imposte dovrà essere aggiunto l’onorario per il professionista.
Donazioni immobili
Con la donazione, regolata dall’art. 769 c.c., si cede il proprio diritto su un bene immobile a un’altra persona, pratica questa che viene utilizzata soprattutto dai genitori che donano la casa ai propri figli, ma nulla impedisce che il beneficio sia esteso a individui estranei al nucleo familiare.
La donazione di una seconda casa, ma anche dell’abitazione principale, può essere effettuata come:
- donazione diretta: il genitore trasferisce l’immobile direttamente ai figli con l’assistenza di un notaio;
- donazione indiretta: nel caso in cui il genitore non fosse proprietario, può acquistare l’immobile e intestarlo direttamente ai figli, o a uno solo degli eredi.
Quanto costa la donazione?
Contrariamente a quanto si creda, la donazione comporta un costo gravoso, in termini di tasse, per il donante. Vediamo quali sono:
- imposta sulle donazioni: nel caso di una donazione ai figli (anche minorenni) non si applica alcuna imposta fino a una franchigia di 1 milione di euro. Superato questo limite, l’imposta da versare è del 4% del valore del bene donato;
- imposta di registro: superata la franchigia si paga un importo fisso di 200 euro;
- imposta di bollo: 230 euro per gli atti soggetti a IVA;
- imposte ipotecarie e catastali: se l’immobile che si intende donare è la prima casa, si dovranno corrispondere 200 euro, in caso contrario tali imposte corrispondono rispettivamente al 2% e all’1% del valore dell’immobile;
- imposta per la trascrizione: corrisponde a un importo di 90 euro solo per gli atti soggetti a IVA;
- visure ipotecarie catastali: anche in questo caso sono cifre variabili e che si aggirano sui 100 euro;
- spese notarili: in questo caso, gli onorari notarili sono calcolati con un percentuale variabile dal professionista al quale ci si rivolge.
Donazione, conviene?
Indubbiamente, se si desidera donare un immobile ai figli senza aspettare l’apertura di un testamento, la donazione è la via più breve. Tuttavia, se il beneficiario è uno solo dei figli si crea una ‘incertezza temporale’ poiché l’atto potrebbe essere impugnato entro i 20 anni dagli altri eredi, entro 10 anni dopo la morte del donante, perché lede il loro diritto alla legittima, ed entro 5 anni nel caso di creditori. Inoltre, in caso di donazione è più difficile ottenere un mutuo o un prestito se l’ipoteca riguarda un bene oggetto di donazione.
Non vi sono grandi differenze, dunque, sotto il profilo fiscale. La donazione, a differenza della successione, è un atto volontario e proprio per questo può essere rischioso ed essere impugnato da chi vi rimane escluso, creditori compresi. Sarà proprio l’accettazione del rischio, nel caso vi sia più di un erede, a far propendere per una scelta o per l’altra.
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