Vendere una casa ereditata è possibile, ma ci sono alcuni passi da seguire. Anzitutto, chi riceve un immobile in eredità ne diventa il proprietario. Il passaggio dal defunto all’erede tuttavia non è automatico: l’erede ha infatti facoltà di scelta: può decidere di accettare l’eredità oppure di rifiutarla.
L’eredità raccoglie un insieme di crediti e debiti da distribuire equamente tra gli eredi. Per questo motivo, chi abbia ricevuto in eredità un bene immobile e sia intenzionato a venderlo, magari in tempi brevi, deve sapere che per farlo validamente lo stato richiede la redazione di due atti pubblici e il sostenimento di alcune spese.
Gli atti richiesti sono:
- la Dichiarazione di Successione
- la Trascrizione dell’Accettazione dell’Eredità
La Dichiarazione di Successione
Il primo adempimento necessario è la dichiarazione di successione ereditaria, con la quale si conteggiano tutti i beni e si calcolano le imposte da pagare sull’eredità. La dichiarazione va presentata entro un anno dalla morte all’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate del luogo presso il quale il defunto ha avuto la sua ultima residenza. Ha quindi valore prettamente fiscale.
La dichiarazione di successione può essere redatta direttamente dagli eredi, avvalendosi dei moduli scaricabili dal sito l’Agenzia delle Entrate. Oppure, in alternativa, si può chiedere la consulenza di un professionista (notaio, commercialista, avvocato, o Caf). Vista la delicatezza derivante dall’apertura e dall’accettazione ereditaria, è consigliabile appoggiarsi ad un professionista di fiducia che accompagni e guidi gli eredi nella corretta redazione dei moduli.
Nella dichiarazione di successione, infatti, vanno indicati tutti i beni del defunto: conti correnti, titoli, autoveicoli, beni mobili e immobili, ecc. Non si può vendere alcun bene dell’eredità prima che sia presentata la dichiarazione di successione e prima che siano state pagate le relative imposte. Al momento della dichiarazione, infatti, vengono conteggiati gli attivi e i passivi dell’asse ereditario, e viene anche calcolata su questi la somma da corrispondere al fisco.
L’accettazione dell’eredità
Con la dichiarazione di successione però non si accettano i beni ricevuti in eredità. Per fare questo occorre l’accettazione da parte degli eredi, che può essere:
- Accettazione espressa: l’erede presenta una dichiarazione formale di accettazione resa di fronte a un pubblico ufficiale (di solito il notaio) o prepara una scrittura privata autenticata. Con questo atto l’erede dichiara formalmente di accettare i beni ereditati, e la sua volontà viene resa pubblica a tutti gli effetti.
- Accettazione tacita: l’erede però può anche accettare tacitamente l’eredità quando, in mancanza di un atto formale, compie uno o più atti o comportamenti concludenti che manifestino in modo chiaro la sua volontà di accettare. Nel nostro caso, la messa in vendita di un immobile ereditato è considerata espressione della sua tacita accettazione.
Capita spessissimo che l’accettazione ereditaria avvenga in maniera tacita. Ed è per questo motivo che, se si vuole vendere un immobile ereditato, occorre la trascrizione dell’accettazione dell’immobile ereditato.
La trascrizione dell’accettazione dell’immobile ereditato
La trascrizione dell’accettazione ereditaria dell’immobile si rende necessaria per una questione di certezza del diritto rispetto ai soggetti terzi. Se l’erede mette in vendita l’immobile ereditato, si considera l’accettazione come avvenuta, in quanto per vendere l’immobile occorre averne acquisito prima la proprietà. Trattandosi di immobili è però sempre necessaria la forma scritta. La trascrizione dell’accettazione ha quindi la funzione di certificare l’effettivo passaggio di proprietà dell’immobile dal defunto all’erede che ora intende venderlo.
Nel nostro ordinamento ogni trasferimento immobiliare (donazione, vendita o accettazione dell’eredità) deve essere trascritto in un registro pubblico apposito, oggi curato dall’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate. Questo consente di tracciare tutti i passaggi di proprietà aventi ad oggetto gli immobili. Si possono così conoscere i soggetti coinvolti nei legittimi passaggi di proprietà e i dati indentificativi del bene.
Per questo motivo, nel caso molto comune di accettazione tacita dell’erede, al momento della vendita dell’immobile il notaio deve registrare la trascrizione del passaggio di proprietà dell’immobile dal defunto all’erede, dovuto all’accettazione tacita, e la trascrizione del passaggio di proprietà dall’erede venditore al nuovo compratore.
Le imposte da pagare
L’erede che abbia accettato l’immobile ottenuto in eredità deve sostenere alcune spese inevitabili. Le spese per chi intenda vendere un immobile ricevuto ed accettato in eredità sono:
- Le imposte da pagare al fisco legate alla dichiarazione di successione e l’eventuale compenso che spetta al professionista che prepara tale dichiarazione
- Le imposte da pagare legate alla trascrizione dell’accettazione di eredità.
Attenzione, però! Se si intende vendere una casa ereditata prima dei 5 anni dal momento della ricezione, le tasse aumenteranno, e non di poco. In quest’ultimo caso, infatti, la tassazione a cui si verrà sottoposti sarà pari al 20% del valore dell’immobile in questione.
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