È possibile vendere un immobile ereditato? La risposta è sì, ma se si vuole vendere una casa ricevuta in successione in tempi celeri e senza problemi, bisogna fare attenzione ad alcune questioni che riguardano questo particolare tipo di compravendita.
Quali sono i documenti e gli atti che devono essere in regola affinché la vendita vada a buon fine? Ci sono tasse e imposte da versare? Cosa accade quando l’immobile viene ereditato da più di una persona? Ecco ciò che bisogna sapere prima di iniziare le trattative.
La dichiarazione di successione: un documento necessario per vendere una casa ereditata
Quando si riceve in eredità un immobile, il primo passo a livello giuridico è presentare la dichiarazione di successione, con la quale si notifica il trasferimento della casa agli eredi ai fini fiscali. In pratica, tale dichiarazione è un elenco contenente tutti i beni del defunto ed è fondamentale per determinare l’ammontare delle tasse sull’eredità. Questo è un passaggio molto importante, poiché si può vendere una casa ricevuta in successione solo se sono state pagate le imposte a esso relative.
Ricevuto l’immobile in eredità, bisogna presentare la dichiarazione di successione entro un anno dal decesso di chi l’ha lasciato in eredità. Farlo è semplice: dal 1° gennaio 2018, infatti, è possibile farlo telematicamente attraverso il software disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
La tassa di successione per vendere un immobile ereditato
Prima di vendere un immobile ereditato è necessario pagare le tasse di successione, che vengono liquidate dall’Agenzia delle Entrate entro il terzo anno dalla dichiarazione di successione. Ma a quanto ammontano le imposte da versare? La cifra viene calcolata sulle aliquote che variano a seconda del grado di parentela dell’erede:
- 4% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 1.000.000 di euro per coniuge e figli
- 6% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 100.000 euro per fratelli e sorelle
- 6% sul valore catastale senza applicazione della franchigia per nipoti, zii, cugini di primo grado, suoceri e cognati
- 8% senza applicazione della franchigia per tutti gli altri soggetti, tra cui anche il convivente.
Altre imposte da pagare
Oltre alla tassa di successione, nel caso di un immobile ricevuto in eredità bisognerà pagare anche le spese previste nelle tradizionali compravendite:
- L’imposta ipotecaria, pari al 2% del valore catastale della casa
- L’imposta catastale, pari all’1% del valore catastale della casa.
Tuttavia, restano valide le agevolazioni sulla prima casa: se uno degli eredi può beneficiare di questi sgravi fiscali, infatti, le imposte saranno di 200 euro ciascuna.
Infine, per vendere un immobile ereditato, è necessario presentare la domanda di voltura catastale, entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione, e versare:
- L’imposta di bollo dal valore di 16 euro ogni 100 pagine
- I tributi speciali per un valore di 55 euro.
Vendere una casa ereditata: gli atti di accettazione dell’eredità e sua trascrizione
Quando si decide di vendere una casa ricevuta in successione, oltre agli adempimenti appena descritti, che vanno rispettati in ogni caso quando si riceve un immobile in eredità, se ne aggiungono alcuni specifici per tale compravendita.
Per vendere un immobile ereditato non basta aver presentato la dichiarazione di successione: a questo si aggiungono infatti altri due atti, l’accettazione dell’eredità e la trascrizione dell’accettazione ereditaria. Senza di questi, la compravendita non può andare a buon fine.
L’atto di accettazione dell’eredità si rende necessario perché con la sola dichiarazione di successione gli eredi non accettano effettivamente i beni ricevuti tramite successione.
Quest’atto può assumere due forme diverse e cioè:
- Accettazione espressa: quando l’erede dichiara esplicitamente di voler accettare i beni oggetto dell’eredità, presentando una dichiarazione formale a un Pubblico Ufficiale oppure preparando una scrittura privata autenticata.
- Accettazione tacita: si verifica quanto l’erede non predispone un atto formale, ma assume alcuni comportamenti che manifestano chiaramente la sua volontà di accettare i beni ereditati.
La volontà di vendere un immobile ereditato rientra solitamente in questo secondo caso e per questo motivo l’accettazione tacita dell’eredità va trascritta da un Pubblico Ufficiale, altrimenti la compravendita non può concludersi correttamente. La trascrizione dell’accettazione dell’eredità serve infatti a certificare per tutti i soggetti coinvolti, che la proprietà dell’immobile è passata dal defunto proprietario all’erede che intende venderlo.
Inoltre, va ricordato che la trascrizione può avvenire contestualmente al rogito, ma senza quest’atto il rogito non può concludersi. Quando ci si presenta dal notaio per avanzare la trascrizione dell’accettazione dell’eredità non bisogna dimenticare:
- il certificato di morte di chi ha lasciato l’immobile in eredità
- l’atto di successione.
La coeredità di un immobile: come agire quando si intende vendere una casa ereditata?
Quando si riceve in eredità un immobile, ci si può trovare nella situazione in cui gli eredi dello stesso siano più di uno. Si parla in questo caso di coeredità: l’immobile appartiene a tutti gli effetti a tutti gli eredi designati dal defunto proprietario, anche se può accadere che ognuno detenga una quota di proprietà diversa.
A disciplinare questo tipo di situazione entrano in gioco le norme in materia di comunione, contenute nel codice civile agli articoli 1100 e seguenti. Che cosa stabilisce la legge sulla vendita di un immobile ricevuto in successione da più eredi? L’articolo 1108 c.c. stabilisce insindacabilmente che tutti i comproprietari devono essere consenzienti alla vendita dell’immobile.
Non sempre però si riesce a incontrare l’unanimità di tutti i proprietari: in questo caso che cosa bisogna fare se si vuole comunque vendere la casa ricevuta in successione? Secondo la legge ci sono diverse strade percorribili, ma prima di intraprendere qualsiasi azione, si consiglia sempre di chiedere una consulenza a un esperto, in questo caso di un avvocato.
Vendere la propria quota di proprietà dell’immobile ereditato
La prima strada percorribile è quella che prevede la vendita della propria quota di proprietà dell’immobile. Bisogna tenere presente, però, che in questo caso i coeredi hanno il diritto di prelazione. Questo significa che, dopo aver fatto stabilire il valore della propria quota, bisognerà proporne l’acquisto prima a chi possiede le altre quote della proprietà. Solo nel caso in cui questi non fossero interessati si potrà vendere a terzi la propria quota relativa alla casa ereditata.
Richiedere al giudice lo scioglimento della comunione
La seconda opzione è optare per lo scioglimento della comunione davanti a un giudice. Questa strada è percorribile nel caso in cui, dopo almeno un tentativo di mediazione obbligatorio con i coeredi, non si sia trovata altra soluzione.
In questo caso bisognerà rivolgersi quindi al proprio avvocato per far sì che questi avvii la procedura dinanzi a un giudice. Quest’ultimo procederà a stabilire le condizioni della vendita dell’immobile in autonomia, seguendo le norme vigenti in materia di espropriazione immobiliare: questo significa che nessuno dei coeredi potrà decidere a quale prezzo sarà venduta la casa o a chi. Una volta conclusa la compravendita, il giudice dividerà il ricavato tra i coeredi.
La divisione della comunione è prevista dal codice civile all’articolo 1111, ma rappresenta in ogni caso una strada spesso lunga e onerosa, che dilata anche di molto la vendita di un immobile ricevuto in successione.
