Vendere una casa con vincoli: come fare?

Il mercato immobiliare residenziale in Italia gode in questi anni di buona salute, con prezzi sostanzialmente stabili, ma con un aumento nel numero di transazioni che conferma un trend di crescita continua. I tempi medi per riuscire a chiudere una vendita sono in costante diminuzione e il periodo, in generale, è positivo per chi vuole vendere casa.

Ma cosa succede se si decide di vendere un immobile che però presenta dei vincoli? Quali sono le possibilità e a cosa bisogna fare attenzione?

Nei prossimi paragrafi andremo a definire al meglio i tre casi principali, e cioè come vendere casa nell’evenienza in cui questa sia stata data in affitto, sia ipotecata o di cui si abbia solo la nuda proprietà (e cioè di cui un’altra persona goda dell’usufrutto).

Come vendere una casa se è locata

Tra le evenienze che capitano con maggior frequenza, c’è quella di voler vendere un immobile che al momento è già occupato da un inquilino con regolare contratto d’affitto. La compravendita dell’immobile è sicuramente possibile, anche se bisogna fare attenzione ad alcuni aspetti.

• L’inquilino ha diritto di prelazione sull’acquisto. Ciò significa che dovrà essere informato della volontà del proprietario di vendere e, se volesse procedere a comprare l’immobile, avrebbe una posizione di preferenza rispetto a eventuali altri potenziali compratori esterni. Questo sempre a parità di condizioni nella compravendita.
• È consigliabile mantenere sempre dei buoni rapporti con l’inquilino, comunicando per tempo l’intenzione di vendere, almeno sei mesi prima, e assistendolo eventualmente nella ricerca di un immobile simile da affittare e così via. Avere dalla propria parte chi usufruisce della proprietà può fare la differenza nel convincere il potenziale acquirente terzo, che potrà trovarsi davanti una casa ben presentata e pulita, oppure sporca e mal tenuta. Inoltre, avere contro un inquilino può significare doversi sobbarcare un procedimento di sfratto, cosa che potrebbe sicuramente scoraggiare l’acquirente.
• Per un compratore, acquistare un immobile con un inquilino già presente può essere un vantaggio, perché si trova ad avere già una “fonte di reddito” costante dovuta all’affitto mensile. Può però anche scoraggiare l’acquisto nel caso di inquilini non virtuosi, o in caso si volesse approfittare del “bonus prima casa”, per chi sta appunto comprando la sua prima abitazione. Se infatti non si trasferisce la residenza in quell’immobile entro 18 mesi dalla compravendita, si perde qualsiasi diritto. Il consiglio è quindi quello di vendere quando alla scadenza del contratto di affitto manca meno di un anno e mezzo, per non scoraggiare i potenziali acquirenti.

Casa Ipotecata: come funziona la compravendita?

Un’altra evenienza è quella di voler vendere un immobile gravato da un’ipoteca. Il caso più esemplificativo di quando ciò accade è in presenza di un mutuo ancora da spegnere. Ovviamente sarà più difficile trovare una persona disposta ad acquistare una casa su cui pesa questo tipo di vincolo, ma anche in questo caso si può procedere senza particolari problemi, a patto però di rispettare determinate condizioni. La più importante è quella di informare l’acquirente della presenza di questa ipoteca. Se ciò non fosse fatto, il compratore avrebbe il diritto:

• di chiedere lo scioglimento del contratto e la restituzione del prezzo pagato, oltre ad un risarcimento del danno;
• oppure di mantenere la proprietà dell’immobile, ma di vedersi restituita una parte o tutto il prezzo pagato.

Normalmente è il notaio che dovrebbe svolgere i controlli dell’esistenza di ipoteche e/o procedure esecutive prima del rogito presso l’Agenzia delle Entrate, grazie alla visura ipocatastale. Nel caso non sia stato dispensato da questo compito e l’acquirente si trovi ad aver comprato un immobile gravato da ipoteca, potrà chiedere il risarcimento dei danni al professionista.

Ad ogni modo, per risolvere la questione e poter vendere una casa ipotecata, la soluzione più semplice e attuabile in un’unica seduta è quella di eliminare l’immobile dal vincolo. I passaggi da seguire sono i seguenti:

• al momento del rogito il venditore riceve il prezzo di acquisto;
• parte della somma pagata sarà versata direttamente al creditore, ovvero l’istituto di credito che ha concesso il mutuo per l’acquisto della casa, in maniera da estinguere il debito del venditore.
• una volta ricevuta la somma di denaro che estingue il debito residuo, l’immobile può essere liberato dall’ipoteca, che non ha più ragione d’esistere.
• La casa diventa a questo punto di proprietà dell’acquirente, senza più alcun vincolo.

In questo modo si riuscirà a procedere alla vendita e al rispetto dei diritti dell’acquirente e del titolare dell’ipoteca nello stesso tempo.

Casa in Usufrutto: come fare per venderla

L’ultimo caso che analizzeremo è quello in cui si voglia procedere alla vendita di un immobile di cui si sia concesso l’usufrutto a un’altra persona. L’esempio classico che può venire in mente è quello del genitore che progetta di donare a un figlio la propria casa un domani, mantenendone però l’usufrutto vita natural durante. Non è però l’unica possibilità: qualsiasi proprietario di immobile può decidere di cederne la nuda proprietà, mantenendone l’usufrutto, e cioè la possibilità di abitarci o comunque di utilizzarlo.

Questa evenienza va a comprimere i diritti di proprietà che un compratore acquisisce e, proprio per questo, ciò che ottiene è solo la “nuda” proprietà dell’immobile. Solo alla morte dell’usufruttuario, infatti, i diritti di proprietà di chi acquista un immobile con questa formula ritorneranno a essere completi.

In questo caso ciò che si verifica è la coesistenza di due diritti paralleli che non contrastano mai l’uno con l’altro. L’usufruttuario, infatti, non potrà mai procedere alla vendita della casa, in quanto titolare solo del diritto di utilizzo dell’abitazione. Potrà cedere il suo diritto di usufrutto a terzi, ma solo fino alla durata stabilita inizialmente con chi è titolare della nuda proprietà.

Di converso, il proprietario può invece procedere alla vendita dell’immobile in totale libertà, senza dover chiedere il permesso al titolare dell’usufrutto. Questi infatti manterrà il suo diritto anche nei confronti di chi diventerà il nuovo titolare dell’abitazione.

Quali sono però i vantaggi e gli svantaggi di questo tipo di transazione per le parti coinvolte?

• Chi compra la casa, ottiene il diritto alla nuda proprietà, ma non ha alcun compito di gestione dell’immobile, né deve sostenere le spese relative alle tasse e alla manutenzione ordinaria dell’immobile. Queste rimangono infatti sempre in capo all’usufruttuario.
• Il prezzo di acquisto è più o meno ridotto, a seconda dell’età del titolare dell’usufrutto.
• Il titolare di usufrutto non può decidere di modificare la destinazione d’uso dell’immobile, né può passare questo diritto ai suoi eredi. Infatti l’usufrutto può avere una scadenza precisa e concordata tra le parti, ma non può mai oltrepassare la durata della vita dell’usufruttuario.

Un ulteriore vantaggio individuabile dalla compravendita di un immobile con la formula della nuda proprietà è quello a favore dell’usufruttuario nel caso in cui egli coincida con la figura del venditore. Questa situazione si verifica quando il proprietario decide di vendere appunto la nuda proprietà, mantenendo egli stesso l’usufrutto dell’immobile. Qual è il vantaggio per lui? Ricevere una bella somma di denaro per la vendita della nuda proprietà, senza rinunciare al diritto di utilizzare la casa, senza dover pagare né un mutuo, né la locazione.

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