Più efficienti, moderne, personalizzate e “smart”. Le case nuove, vendute “sulla carta”, ovvero direttamente in cantiere, offrono numerosi lati positivi, tra cui la possibilità di selezionare il costruttore a cui affidarsi, prediligendo quelli che danno maggiori garanzie di affidabilità e solidità.
Nei paragrafi successivi saranno analizzati gli aspetti principali, soprattutto dal punto di vista del costruttore e dell’impresa che vende, partendo dal presupposto che i cantieri moderni sono improntati all’efficienza energetica e quindi alla riduzione delle spese di gestione.
Puntare sul nuovo, pro e contro
Uno dei vantaggi, forse il principale, del comprare una casa in cantiere è il suo valore: come riferisce Il Sole 24 Ore un’abitazione nuova, nelle principali città italiane, vale in media il 37,5% in più di una usata. Significa, sempre mediamente, che il nuovo vale quasi 2.000 euro al mq in più (1.850 euro) del già costruito.
Inoltre, se è vero che il tema prezzo è determinante, va anche considerato che a favore del nuovo ci sono altri aspetti da valutare, per esempio la possibilità di personalizzazione, i minori costi di gestione e manutenzione, le garanzie sulla stabilità e sull’antisismicità dell’edificio, il più alto valore economico in caso di rivendita. E, soprattutto, il fatto che, dal punto di vista delle soluzioni costruttive, una casa nuova è nella classe energetica più efficiente. Questo è un aspetto fondamentale, anche alla luce della cosiddetta direttiva UE sulle case green: la Energy Performance of Building Directive (Epbd), il provvedimento voluto dalla Commissione europea per ridurre i consumi energetici degli edifici, prevede che tutti gli stabili di nuova costruzione siano a zero emissioni a partire dal 2028, in vista del raggiungimento della neutralità climatica entro il 2050. Secondo le stime dell’Enea, in Italia ci sono 12,4 milioni di edifici residenziali e, di questi, oltre il 60% è stato costruito prima del 1976, anno in cui è entrata in vigore la prima legge sul risparmio energetico.
Chi vende da cantiere, dunque, deve puntare su questi aspetti concreti ed effettivi per stimolare all’acquisto, facendo leva sull’affidabilità del costruttore. Proprio la solidità di quest’ultimo consentirà di ridurre al minimo i possibili inconvenienti, come ritardi nella consegna e l’eventualità, comunque non frequente, che l’impresa costruttrice riscontri problemi economici e non completi l’immobile. Per l’acquirente, queste situazioni possono tradursi in costi aggiuntivi e, mentre per il venditore sono sinonimo di perdita di credibilità e potenziali azioni legali.
Permessi e documenti, importante avere tutto in ordine
È importante essere informati sulle leggi di tutela, che servono a proteggere chi vende e chi compra e a creare le condizioni per incoraggiare l’acquisto. È fondamentale fornire informazioni trasparenti e dettagliate sull’andamento dei lavori e sulle tempistiche previste, nonché stabilire un contratto chiaro che tuteli sia il venditore che l’acquirente, definendo le responsabilità in caso di ritardi o imprevisti. È inoltre centrale verificare che tutti i documenti siano aggiornati e conformi alle normative in vigore.
Tra questi, come spiega il Consiglio Nazionale del Notariato, ci sono il certificato di destinazione urbanistica (informa sull’utilizzo del suolo previsto dal piano regolatore per l’area in cui si trova l’immobile), la legittimità della proprietà ovvero l’atto di provenienza (può riguardare anche il terreno trattandosi di una vendita su carta), il permesso di costruire con le eventuali Scia, Cila e Dia (attestano la conformità dell’immobile alle autorizzazioni, in base alle planimetrie), la visura e la planimetria catastali, se l’immobile in costruzione è venduto in una fase avanzata, e l’attestato di prestazione energetica (Ape).
Mutuo edilizio, un’opportunità da considerare
Il mutuo edilizio, che può essere chiesto da privati e imprese, è pensato per chi deve costruire e necessita di capitale per procedere. Diversamente dal mutuo casa, l’importo non è erogato in un’unica soluzione, ma in modo graduale, ovvero per stato di avanzamento lavori (Sal): in questo modo l’esposizione dell’istituto finanziario è correlata all’effettiva realizzazione delle opere, anche nell’eventualità in cui la costruzione sia sospesa o bloccata per molteplici motivi. Un’opzione utile è stipulare una fideiussione per concessioni edilizie, che rappresenta una garanzia per mettersi al riparo da inconvenienti.
L’importo di un mutuo edilizio non può eccedere l’80% del costo previsto per la costruzione e il piano di rimborso varia a seconda delle esigenze del mutuatario e può arrivare ai 30 anni. Per ottenere un mutuo edilizio bisogna presentare delle garanzie: nel caso di costruzione di un nuovo edificio si accende un’ipoteca sul terreno da edificare e questa si estende, per accessione, a tutta la costruzione che sarà realizzata su quel terreno.
Il frazionamento del mutuo
Una volta costruite le unità immobiliari, regolarmente accatastate, è necessario frazionare il mutuo: ogni unità immobiliare sarà quindi gravata non più dall’intera ipoteca originaria, ma da una frazione di essa (ogni quota è indipendente rispetto alla restante parte del finanziamento). L’operazione di frazionamento si effettua attraverso un atto redatto dal notaio, con il quale la banca consentirà a che l’ipoteca sia divisa per ciascuna delle parti, ognuna delle quali garantirà il credito, anche esso frazionato.
Se il costruttore decide di non procedere al frazionamento potrà comunque provvedere, volta per volta, a liberare dal vincolo gli immobili oggetto di vendita e contestualmente alla stipula. In questo caso, si dovrà parlare di restrizione dell’ipoteca e non sarà ammesso l’accollo, proprio perché non è individuata la quota di mutuo gravante su ciascun immobile.
Il passo successivo: l’accollo del mutuo
La procedura di accollo del mutuo, inserita nel Codice Civile e regolamentata dall’articolo 1273, prevede che un nuovo intestatario subentri in un mutuo già in corso. Come spiega Immobiliare.it, in sostanza l’acquirente, o accollante, si assume la responsabilità di rimborsare la banca creditrice delle restanti rate del finanziamento necessarie per la compravendita dell’immobile. Con lo stesso principio, adempie a tutte le condizioni previste dal contratto stipulato dal suo predecessore (accollato), che può essere il costruttore. Il principale vantaggio dell’accollante è il costo minimo dell’operazione, che può variare da 100 a 200 euro, evitando così di dover sostenere le spese notarili.
È bene segnalare che la prassi, per agevolare la personalizzazione del mutuo al privato acquirente, è l’accollo con rinegoziazione del mutuo originario, ovvero quello concesso al costruttore: in questo caso, i termini principali sono integralmente rinegoziati per durata, condizioni economiche applicate e altre specificità in funzione delle esigenze del privato acquirente. Come spiegano gli esperti, di fatto, si tratta di un nuovo mutuo che beneficia della precedente iscrizione ipotecaria frazionata.
Le tipologie: accollo cumulativo e liberatorio
L’accollo del mutuo è una prassi comune e ne esistono due tipologie principali. Con l’accollo cumulativo l’accollato (il costruttore) rimane obbligato in solido verso l’istituto di credito insieme all’accollante (chi compra). In altri termini, entrambe le parti saranno sempre obbligate insieme per la stessa prestazione. Ne consegue che, nel caso in cui una delle due parti dovesse adempiere, ad esempio estinguendo il mutuo, libererebbe immediatamente l’altra. Viceversa, se il nuovo debitore non fosse in grado di rimborsare il debito nei tempi e nei modi concordati, allora la banca potrebbe ben rivalersi sul primo. Con l’accollo liberatorio, invece, l’accollato è appunto libero da qualsiasi obbligo nei confronti della banca, per cui il debito dovrà essere estinto unicamente dall’accollante. La liberatoria deve essere espressamente dichiarata nel contratto altrimenti risulterà nulla.
Quando conviene l’accollo del mutuo?
Per il venditore il vantaggio principale è che non dovrà estinguere anticipatamente il mutuo e, dunque, potrà evitare un’eventuale penale. Inoltre, l’operazione è molto più snella perché non occorre preoccuparsi della cancellazione dell’ipoteca e, in caso di accollo liberatorio, la liberazione dell’impegno di pagare le rate del mutuo originario è immediata e contestuale all’atto di accollo. Per l’accollante la procedura è vantaggiosa soprattutto perché è esonerato dal pagamento delle spese che l’accensione di un finanziamento comporta.
Tutela degli acquirenti, gli obblighi del costruttore
La tutela degli acquirenti di immobili da costruire originariamente è stata introdotta dal decreto legislativo 122/2005, poi ampliato dal Dl 14/2019. Come riporta Federnotizie, la pubblicazione online dei notai d’Italia, è stato introdotto l’obbligo di stipulare il contratto preliminare, avente per oggetto immobili da costruire, ed è prevista la nullità del contratto in caso di mancata consegna all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà e l’obbligo della polizza assicurativa indennitaria decennale e della fideiussione, una garanzia per tutte le somme incassate fino al momento in cui è trasferita la proprietà.
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