La Storia lo prova: investire nel mattone conviene

L’investimento migliore degli ultimi 150 anni? Quello nel mattone. L’investimento immobiliare si porta a casa lo scettro sconfiggendo la concorrenza. È questo il dato sorprendente emerso da una recente ricerca universitaria sviluppata da autorevoli enti e istituzioni internazionali. L’investitore tipo ha assunto nel tempo un’identità precisa: una persona disposta ad assumersi maggiori rischi seguendo la via del mercato azionario. L’investitore azionario avrebbe ottenuto maggiori guadagni sul breve termine. L’investitore più prudente, invece, viene tradizionalmente accostato alla scelta di obbligazioni, certificati di deposito o immobili, che portano meno ricavi, ma risultano le scelte più prudenti e garantite nel tempo.

Un nuovo punto di vista

Questo immaginario collettivo rischia di essere smantellato. Una recente ricerca che ha coinvolto Università della California-Davis, Università di Bonn e Deutsche Bundesbank, la banca centrale tedesca, ha sfatato questo mito. La ricerca, chiamata The Rate of Return on Everything, 1870-2015, ha raccolto tutti i dati sui ritorni degli investimenti di 16 delle nazioni più ricche del mondo dal 1870 al 2015. Sono stati analizzati in particolare i rendimenti annui di alcuni asset.

• Obbligazioni: titoli di debito emessi da società o enti pubblici, che alla scadenza restituiscono al possessore il capitale investito, oltre a un certo interesse.
• Titoli di stato: obbligazioni emesse dallo Stato utilizzate per finanziare il proprio debito pubblico e normalmente considerate a bassissimo rischio, ma anche a basso rendimento.
• Certificati di deposito: titoli vincolati che restituiscono all’investitore il capitale investito e un certo interesse che può essere a tasso fisso o variabile.
• Azioni: titoli rappresentativi di una quota di proprietà di una società, un investimento volatile e più rischioso di altri, ma solitamente più remunerativo.
• Immobili residenziali: investire in immobili col fine di trarne un profitto tramite locazione o vendita futura.

I risultati della ricerca sono sorprendenti e sconfessano molti dei luoghi comuni sugli investimenti considerati più remunerativi. Da un punto di vista storico, l’investimento che a lungo termine ha avuto più rendimento è stato proprio il mercato immobiliare.

I motivi per scegliere il mattone

Nel lungo periodo (la ricerca copre quasi 150 anni) in un paese mediamente ricco è più conveniente investire negli immobili residenziali, piuttosto che in azioni o in altri asset. Ma quali sono i vantaggi che un investitore può aspettarsi da questa scelta?

La ragione principale per scegliere gli immobili risiede negli ottimi rendimenti che si possono ottenere, uniti alla bassa volatilità di questo mercato. I ritorni sono superiori a quelli che può portare l’investimento in azioni, mentre i rischi sono solitamente inferiori sia a questo tipo d’investimento, sia a quelli legati alle obbligazioni, una delle tipologie d’investimento finanziario più sicura.

I dati sorprendenti

I Paesi analizzati sono stati 16, dagli USA alla Germania, dal Giappone all’Italia. Si è visto che, in media, il rendimento degli immobili residenziali è stato del 7,05%, mentre quello delle azioni è stato del 6,89%. Le obbligazioni seguono molto più indietro, con rendite medie del 2,5%, mentre i titoli di stato si confermano quelli meno redditizi in assoluto, con rendimenti in media dello 0.98%.

Dopo il 1980 le azioni hanno iniziato a procurare ritorni maggiori degli investimenti immobiliari, ma inserendo all’interno dell’equazione il fattore rischio, il mattone emerge sempre come la scelta vincente. Nonostante eventi come il collasso dei prezzi degli immobili residenziali in Giappone degli anni ’90, o la più recente crisi mondiale del 2008, la solidità di questo comparto economico risulta maggiore rispetto a quella del mercato azionario.

Unico limite a questa ricerca è il fatto di non aver considerato l’impatto delle tasse sui rendimenti degli immobili. I regimi fiscali sono troppo diversi tra un paese e l’altro, o anche all’interno dello stesso paese (si pensi agli USA, una repubblica federale con decine di stati con una propria legislazione). Una stima prudente è che la media di queste rendite immobiliari si abbasserebbe dell’1%, considerando le imposte. Il mattone resterebbe comunque in testa come asset che meglio bilancia il rendimento con il fattore rischio.

Le differenze tra i diversi Paesi e l’Italia

I dati raccolti ci mostrano una media di quanto è stato registrato nei diversi paesi oggetto della ricerca. Da una parte dello spettro si trova per esempio la Francia, che mostra la maggior differenza tra i rendimenti immobiliari e azionari. In questo paese, nel corso del periodo analizzato, gli immobili hanno portato mediamente un rendimento del 6,5%, mentre le azioni hanno portato un ritorno solo del 3,3%.

L’Italia, al contrario, si trova dalla parte opposta di questo spettro. Nel nostro paese gli immobili hanno reso in media il 4,8% annuo, mentre le azioni il 7,3%: una differenza del 2,6%. Questo perché in Europa il mercato azionario italiano, insieme a quello finlandese e svedese, è uno tra quelli con le migliori performance.