Migliora la domanda sul mercato delle abitazioni in Italia nel quarto trimestre 2017. Aumentano anche i segnali di pressioni al ribasso sulle quotazioni degli immobili. Lo segnala la Banca d’Italia nel suo sondaggio congiunturale realizzato a gennaio su di un campione di 1.530 agenzie immobiliari. Il documento raccoglie le percezioni della categoria e non è una mera elaborazione dei dati sulle compravendite riferite al periodo esaminato.
Nonostante le quotazioni si siano mantenute per lo più stabili, il divario tra prezzi offerti e domandati resta la principale causa di cessazione dell’incarico: è infatti salita al 53,2%, rispetto al 37,8% registrato dalla precedente rilevazione, la quota di chi attribuisce il motivo della cessazione a richieste ritenute eccessivamente elevate dai potenziali acquirenti. La percentuale di chi individua la ragione della cessazione in proposte di acquisto a prezzi ritenuti troppo bassi dal venditore, invece, è salita al 48,7% dal 46,7%. Insomma, chi cerca casa spesso si ferma perché ritiene i prezzi troppo elevati.
Quanto al futuro, gli operatori del settore si mantengono ottimisti su di un orizzonte di breve e medio termine. Ma vediamo nel dettaglio i diversi spunti emersi dall’Osservatorio.
Prezzi su al Nordovest, giù nel Centro Italia
Lo scenario generale rimane all’insegna della stabilità dei prezzi rispetto al terzo trimestre (lo sostiene il 67,8% degli interpellati). Il dato tuttavia è in peggioramento rispetto alle rilevazioni del terzo trimestre quando il 71,9% delle agenzie aveva giudicato i prezzi stabili sul secondo trimestre del 2017. Nel quarto trimestre, sale la percentuale di agenti che hanno rilevato prezzi in contrazione (al 28% dal precedente 25%).
Nell’arco di tempo considerato è aumentato considerevolmente il divario tra le agenzie che hanno rilevato prezzi in calo (il 28% degli interpellati rispetto al precedente 25%) e quelle che invece hanno registrato un aumento dei prezzi degli immobili (il 4,2%, dal 3,1% registrato nel trimestre precedente). Il trend ha visto protagoniste da un lato le regioni del Nordovest (con prezzi in rialzo per il 7,5% delle agenzie) e, sul fronte opposto, le aree del Centro Italia con il 36,5% delle agenzie, che ha rilevato prezzi in discesa.
Migliora la domanda
La quota di agenzie che ha venduto almeno un’abitazione nel quarto trimestre del 2017 si è attestata all’83,3%, in miglioramento sia rispetto al dato registrato nel terzo trimestre dell’esercizio, quando la percentuale raggiunta era del 75,1%, sia rispetto al confronto con il quarto trimestre dell’anno prima (nel 2016 la quota si era attestata all’80,6%).
Non solo. È migliorato il dato relativo a coloro che ritengono di aver registrato un numero di potenziali acquirenti stabili rispetto alla precedente rilevazione (la percentuale è salita di sei punti percentuali dal 54,7% al 60,3%). Nel periodo considerato è aumentato leggermente (dello 0,2%) il saldo positivo, ovvero divario tra coloro che hanno registrato un numero di potenziali acquirenti nel trimestre superiore a quelli del trimestre precedente (pari al 22,8% del totale) e coloro che, al contrario, hanno registrato un numero di potenziali acquirenti inferiore (la percentuale è pari, in questo caso, al 16,8%). Il traino d’Italia, in questo caso sono le aree urbane del Nordest, dove il 34,5% delle agenzie ha registrato un aumento dei potenziali acquirenti. Al contrario, nelle aree non urbane del Centro Italia, la percentuale di chi ha registrato un aumento dei potenziali acquirenti si è arrestata al 16,4%.
Attenzione alla classe energetica
Ecco l’identikit degli immobili protagonisti delle compravendite:
- tra gli 80 e i 140 mq
- abitabili
- liberi
- parzialmente da ristrutturare
- con classe energetica bassa
L’Osservatorio di Bankitalia ha tuttavia evidenziato come le transazioni di immobili con classe energetica elevata abbia raggiunto il 9,7% delle compravendite complessive con punte dal 16,1% registrate nelle aree urbane del Nordovest e percentuali minime (3,4%) nelle aree urbane del Centro. A conferma che la classe energetica elevata comincia ad essere percepita come un valore aggiunto.
In calo giacenze e nuovi mandati
Nel quarto trimestre 2017 è migliorato il dato sulle giacenze: il numero di incarichi da evadere alla fine del trimestre, rispetto al periodo precedente, è infatti risultato in calo per il 18,2% degli interpellati (rispetto al 17,4% registrato nel terzo trimestre), mentre per il 67,2% (dal 63,2%) è rimasto stabile.
Scende però al 15,7% (dal 23,2% registrato nel secondo trimestre) la percentuale di chi ha registrato un aumento di nuovi incarichi a vendere rispetto al periodo precedente. La maggioranza (il 66,6% dal 57,1%) ha infatti ritenuto che il numero degli incarichi sia stato uguale a quello registrato nel terzo trimestre dell’anno.
Il prezzo: principale deterrente all’acquisto
Il divario tra prezzi offerti e domandati resta la principale causa di cessazione dell’incarico. La quota di chi attribuisce il motivo della cessazione a richieste ritenute eccessivamente elevate dai potenziali acquirenti è fortemente aumentata (al 53,2% per cento dal 37,8% registrato nel terzo trimestre del 2017), mentre quella che individua la ragione della cessazione in proposte di acquisto a prezzi ritenuti troppo bassi dal venditore è salita al 48,7% da 46,7%. Sostanzialmente stabile al 26,4% dal 26,8% la percentuale di coloro che attendono prezzi più favorevoli.
Sconti e tempi di vendita stabili
Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è rimasto pressoché invariato, al 10,6% (era il 10,2% nel terzo trimestre e il 12,5% nel secondo). Più in dettaglio, per il 42% degli interpellati (dal 32,4% del terzo trimestre), lo sconto si è attestato tra il 5 e il 10%, mentre per il 28% (dato sostanzialmente stabile rispetto al terzo trimestre) lo sconto si è attestato tra il 10 e il 20%. Anche i tempi di vendita risultano stazionari: 7,4 mesi dai 7,5 mesi medi registrati dalla rilevazione precedente.
Crescono le locazioni
La percentuale di operatori che ha dichiarato di aver affittato almeno un immobile è cresciuta rispetto al sondaggio precedente (all’85% dall’ 83,8%) con punte pari al 91,6% nelle aree non urbane del Nordovest e del 90,5% nelle aree urbane del Nordest. Aumentano poi gli agenti che hanno ritenuto stabili i cannoni di locazione (all’80,6% dal precedente 74,9%) e che si attendono la stabilità dei canoni anche per il primo trimestre del 2018 (la percentuale in questo caso sale all’85,4%).
Rosee prospettive per il futuro
Per quanto riguarda il primo trimestre del 2018, le previsioni sono tutto sommato positive. La percentuale di agenzie che ritiene migliori le condizioni dei primi tre mesi del 2018 rispetto al periodo precedente è pari al 28%, in calo rispetto alla precedente rilevazione (quanto la quota era pari al 32,7%), grazie all’aumento di coloro che giudicano stabili le condizioni di mercato (al 63,5% dal 59,1% precedente).
Non solo. Coloro che si attendono un aumento dei mandati a vendere in questi primi tre mesi si attestano al 25,5% (dal 36% precedente), mentre chi ritiene che lo scenario si presenti stabile tocca il 66,2% (dal 56,4% precedente). La quota di operatori che indica una flessione dei prezzi nel primo trimestre 2018, infine, è scesa al 19,6% dal precedente 20,9%, mentre è aumentata la quota che prevede un aumento dei prezzi (al 7%, dal 6,4%).
Le aspettative circa l’evoluzione a breve del mercato immobiliare nazionale restano positive, su livelli analoghi rispetto al sondaggio di ottobre, con un saldo tra giudizi favorevoli e sfavorevoli pari a 22,2 punti percentuali (era 22,5 nella rilevazione precedente). In particolare, coloro che si attendono un miglioramento si attestano al 30,7% (dal 30,1%).
In un orizzonte di medio termine (due anni), infine, le attese restano nettamente improntate all’ottimismo (il 52,1% degli interpellati si attende un miglioramento dal 54,8% precedente): il saldo fra attese di miglioramento e peggioramento si è attestato a 44,5 punti percentuali (48,9 nel sondaggio di ottobre).
