Il 2017 è stato il quarto anno consecutivo di crescita per le compravendite immobiliari, segnando a livello nazionale un +4,9%. Secondo le ultime rilevazioni sul mercato, il 2018 conferma in pieno questa tendenza, evidenziando un +4,3% rispetto allo stesso periodo del 2017. L’incremento negli scambi mostra un andamento ancora migliore nelle grandi città, arrivando a toccare anche punte di +13,1% a Bari e + 11,8% a Napoli. L’analisi di Immobiliare.it mostra inoltre prezzi che rimangono sostanzialmente stabili, con aumenti più significativi solo nei maggiori centri urbani.
Sono le grandi città a spingere la ripresa del mercato immobiliare
Sono quindi i grandi centri a mostrare una crescita più sostenuta, sia a livello di scambi che di prezzi. Oltre ai notevoli aumenti di Bari e Napoli, anche altre città mostrano un segno positivo, in particolare nell’incremento dei valori delle abitazioni. Bologna si è lasciata alle spalle un periodo negativo e registra un aumento dei prezzi pari al +4,9%, con a seguire Milano con +3,5%, Firenze +2,1%, Verona +1,9%, Napoli e Palermo +0,7%.
Andando più nel dettaglio, la crescita nelle transazioni si dimostra più forte per abitazioni con superficie fino a 50 mq, o per quelle tra gli 85 mq e i 115 mq. I trilocali sono gli spazi più ricercati, soprattutto nei capoluoghi, mentre nei comuni minori sono i quadrilocali o altri immobili di maggiore dimensione ad andare per la maggiore. In generale, comunque, i tempi medi della vendita sono in diminuzione, arrivando a 141 giorni nelle grandi città e a 167 giorni nei capoluoghi di provincia.
Quali sono le zone migliori?
Se nel resto d’Italia la situazione è ancora stazionaria, nelle grandi città i prezzi delle case sono dunque in leggero aumento. Anche nei centri esistono però differenze importanti tra una zona e l’altra. A Milano, per esempio, l’area tra l’Università Bocconi e i Navigli registra un incremento superiore al 20%, mentre i prezzi del centro storico sono più stabili, avendo perso meno valore durante gli anni della crisi.
Qui, come a Torino e Napoli, sono invece i quartieri più periferici, ma ben collegati, a riscontrare una crescita di valore. Al contrario a Roma sono proprio le zone di maggior prestigio a far registrare maggiori aumenti nei prezzi. Firenze si comporta allo stesso modo, con crescite superiori al 25% nel centro storico. A Bologna invece, dove nel 2017 si è verificato un calo del 3,3% nelle compravendite, i valori delle case sono in una fase di consolidamento generale.
I motivi della crescita dell’immobiliare
L’aumento delle compravendite e l’incremento (o meno) dei prezzi avviene grazie a diverse concause. La domanda in campo immobiliare parte da una volontà di miglioramento abitativo, con la ricerca di una zona migliore, di maggiore spazio o di maggiore comodità. L’offerta però al momento non sembra poter rispondere in maniera soddisfacente a queste richieste, vista l’età e la qualità delle abitazioni usate nel mercato.
Per questo motivo le città che registrano un maggiore aumento dei prezzi sono quelle dove c’è anche una maggiore percentuale di acquisto di immobili nuovi. Ciò riflette anche la crescente importanza che assumono i criteri di costruzione antisismica e di efficienza energetica. Per gli immobili nuovi, quindi, i valori rimangono stabili o addirittura in salita, mentre nel caso di immobili usati la tendenza è quella di ottenere sconti sul prezzo richiesto, in modo da poter ristrutturare la casa.
L’acquisto di una prima casa o la sostituzione di quella attuale sono quindi le motivazioni principali dietro all’aumento degli scambi immobiliari, ma anche gli acquisti con scopo di investimento hanno un ruolo importante in questo incremento. Il diffondersi in particolare degli affitti a breve durata, tramite piattaforme come Airbnb, è ciò che spinge maggiormente questo tipo di acquisto. A livello nazionale il 18,5% delle compravendite ha avuto questa motivazione, ma in diversi grandi centri le percentuali sono molto più elevate. Oltre agli acquisti effettuati per poter affittare gli immobili a scopo turistico, assumono importanza anche le locazioni a studenti e lavoratori fuori sede.
A Napoli, ad esempio, il 41,1% delle transazioni ha come scopo finale quello dell’investimento, in particolare nelle zone centrali, ma anche in quelle attorno all’Università e all’Ospedale Federico II, oltre che alla Developer Academy di Apple. A Milano si parla invece di un 29,3%, con punte del 48,4% nelle zone più centrali. Firenze si comporta allo stesso modo, con una media del 33%, ma picchi del 93,8% per gli acquisti effettuati in centro storico. Roma ha mediamente una percentuale del 18,8%, ma nelle zone attorno al Vaticano e all’Università della Lumsa si può arrivare al 40,8%. Torino e Palermo si comportano allo stesso modo, con punte che possono arrivare oltre il 47%.
