Il mercato immobiliare delle residenze si è deciso a scontare l’inefficienza energetica? Lo suggerisce l’ultimo andamento dell’Ipab – cioè dell’indice Istat dei prezzi delle abitazioni – relativo al terzo trimestre del 2023.
Nel contesto di una decisa riduzione del numero delle compravendite (-10,4% nel terzo trimestre 2023, secondo l’Agenzia delle Entrate), i listini fanno segnare un andamento all’apparenza sostanzialmente stabile, essendo nullo nel periodo considerato lo scostamento congiunturale (cioè rispetto al trimestre precedente), e in aumento dell’1,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno prima. Il dato, pur essendo reale, è anche apparente, perché “copre” la significativa forbice che si è andata allargando negli anni tra i prezzi delle case nuove/ristrutturate e i prezzi di quelle “usate“, cioè le abitazioni esistenti.
L’ultimo dato è particolarmente eloquente: l’indice delle case nuove/ristrutturate – e, dunque, necessariamente anche efficienti sotto il profilo energetico – vede un incremento dell’8% in un anno “in forte accelerazione – sottolinea l’Istat – rispetto al trimestre precedente (+0,5%)”, mettendo a segno un +1,6% congiunturale. Incremento – merita ribadirlo – che si accompagna a una progressiva tendenza alla riduzione degli scambi.
Tutta un’altra storia per le abitazioni esistenti, che “salgono appena dello 0,5%” in un anno, facendo segnare addirittura una flessione (dello 0,4%) rispetto al trimestre precedente.
Quest’ultimo dato – cioè il leggero calo congiunturale delle case esistenti – non è neanche sorprendente. Se si guarda alle serie storiche, la curva relativa ai valori delle abitazioni esistenti ha condiviso con le nuove case la fiammata si è registrata all’indomani della pandemia (cioè nei primi mesi del 2020); ben presto i listini hanno preso strade diverse, anzi opposte. Mentre i prezzi delle nuove case hanno visto incrementi e picchi record (nel 2022), i prezzi delle case esistenti, sono rimasti sostanzialmente schiacciati.
La distanza tra le due tipologie – case nuove e case usate – è ormai tale che viene da chiedersi che senso abbia misurare il trend del mercato residenziale con un unico indice. I tempi sono forse maturi per dedicare analisi separate a due mercati sempre più peculiari. La differenza principale oggi non la fa solo la “location” ma anche – e sempre di più – l’efficienza energetica. Chi compra una casa nuova o ristrutturata in classe A è un acquirente che fa un affare. Chi compra una casa in classe G fa un affare lo stesso perché i listini stanno penalizzando sempre di più l’inefficienza; i bonus edilizi – sia pure nella versione rivista e corretta dalla manovra di bilancio 2024 – continuano a offrire la possibilità di iniettare un valore che il mercato riconoscerà.
