Dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare di Nomisma, presentato il 22 novembre 2023, emerge un moderato ottimismo sulle prospettive di crescita per l’economia italiana, pur tenendo presente il rallentamento del mercato immobiliare che ha caratterizzato il 2023.
Il contesto socioeconomico
L’inflazione che sta pesando a livello globale è destinata a calare nella sua componente volatile. Secondo Lucio Poma, capo economista di Nomisma, questo porterà a una diminuzione dei tassi di interesse.
Anche il Fondo Monetario Internazionale lancia un segnale positivo, con una previsione di chiusura del 2023 al +0,7%.
Nonostante i segnali altrettanto incoraggianti dalla produzione industriale, consumatori e imprese in Italia restano cauti. I fattori che più influiscono sulle loro scelte (presenti e future) sono:
- Il divario tra inflazione e salari;
- La diminuzione di risorse umane disponibili;
- L’aumento di famiglie con un unico componente rispetto alle famiglie con figli.
L’andamento della domanda
Nel corso dell’anno l’interesse della domanda è rimasto elevato anche se fortemente dipendente dal mutuo per essere concretizzato.
Compravendite immobiliari: cosa si prevede dal 2024 al 2026
Per il 2023 si registra una flessione delle compravendite del mercato residenziale: tra i fattori che influiscono sul rallentamento delle transazioni si annoverano la mancata indicizzazione dei redditi e l’innalzamento dei tassi di interesse.
Per il triennio 2024-2026 le compravendite dovrebbero assestarsi ai livelli pre-pandemia.
Queste le stime del numero di compravendite annuali:
- 2023: 680.000 pari ad un -13% rispetto al 2022
- 2024: 624.000
- 2025: 602.000
- 2026: 608.000
La durata media delle trattative
Analizzando i tempi medi di vendita (un indicatore chiave per valutare la liquidità del mercato), si osserva un trend in discesa negli ultimi 10 anni. Stando ai dati raccolti da Nomisma, la durata delle trattative durano in media meno di 5 mesi.
Nello specifico, la media di Milano e Bologna è di soli 4 mesi, mentre per Padova, Venezia, Firenze, Roma, Bari e Catania si arriva anche ad attendere 5 mesi e mezzo prima di concludere una trattativa.
I prezzi degli immobili residenziali
I prezzi degli immobili residenziali registrano una crescita molto graduale, con una variazione media dell’1,4% tenendo in considerazione le 13 città oggetto del report (ai due estremi troviamo Milano con +3,3% e Catania con -1,3%).
Le case di nuova costruzione incidono con una variazione negativa del 0,1% su base semestrale, mentre le abitazioni in buono stato registrano una variazione del prezzo di +0,5% (per queste ultime il divario tra prezzo richiesto ed effettivo si attesta a 11%).
Le zone cittadine di pregio restano stabili, raggiungendo addirittura un aumento dell’1,5% per il residenziale nuovo.
Dopo l’incremento dei prezzi con cui si chiuderà il 2023 (+1,5%), dal 2024 al 2026 è prevista una sostanziale stabilizzazione dei prezzi, con aumento annuo del +0,5% / +0,6% (che al netto dell’inflazione diventano -1,4% / -1,5%).
Il mercato degli affitti
L’Osservatorio di Nomisma mostra come il 7,3% della domanda si sia diretto verso il mercato degli affitti, comportando così un aumento dei canoni del 2,1%.
Milano, Firenze, Torino e Bologna sono le città in cui sono stati registrati gli incrementi più significativi (tra il 3% e il 5%), complice anche la saturazione del comparto aggravata dalla domanda universitaria.
Luca Dondi, CEO di Nomisma, puntualizza che “La mancanza di offerta non è certo determinata dalla mancanza fisica di case”.
Ad oggi si contano 3,5 milioni di famiglie multiproprietarie. Di queste, solo il 24% ha affittato la seconda casa nel 2023 e il 51% la destina a parenti e amici; l’11% la lascia inutilizzata e il 33% ci va solo per le vacanze. Prendendo Milano come esempio, ben 109.404 case (il 13,5% sul totale) non sono occupate.
