Un balzo in avanti a doppia cifra e un mercato residenziale – soprattutto nel Nord – che si conferma in crescita anche in questo trimestre. Sono questi i principali risultati che emergono dalla lettura della nota trimestrale dell’Osservatorio per il Mercato Immobiliare (OMI) sull’andamento delle compravendite immobiliari nel secondo trimestre del 2016. Il documento non solo analizza le oscillazioni più sensibili rispetto al precedente periodo, ma le inserisce in una più ampia e rigorosa riflessione, avvalendosi dei dati meticolosamente raccolti fin dal periodo antecedente la crisi economica.
Considerando questa finestra temporale di quasi 12 anni, l’Osservatorio delinea la storia recente del mercato immobiliare italiano, che sembra finalmente vedere la luce in fondo al tunnel. Il documento non nasconde una punta di ottimismo per l’immediato futuro, corroborata dalle statistiche che vedono il trend di crescita proseguire, pur con inevitabili oscillazioni, dal 2014.
Le compravendite in Italia nel 2° Trimestre del 2016
I dati raccolti nel secondo trimestre del 2016 vedono il consolidamento della forte dinamica espansiva già espressa nel primo trimestre, con un + 21,8% di compravendite nel secondo trimestre rispetto a quello precedente, migliore rispetto al già positivo +17,3% della rilevazione precedente. È un dato che salta all’occhio per la sua controtendenza rispetto alle ultime informazioni sull’andamento complessivo dell’economia italiana e degli indici di fiducia di imprese e famiglie fornite dall’ISTAT. Il permanere dei bassi tassi di interessi sui mutui e la discesa dei prezzi nominali degli ultimi trimestri giocano sicuramente un ruolo chiave in questo picco positivo.
E di vero balzo si tratta, visti gli incrementi percentuali delle vendite rispetto al trimestre precedente registrati per tutti i segmenti di mercato, che superano la doppia cifra: il mercato residenziale oltrepassa il +20%, il segmento produttivo è prossimo al +30%, mentre quello commerciale è a +12,9%.
Uno sguardo al recente passato del Mercato Immobiliare
Secondo i grafici pubblicati nella Nota Trimestrale dell’OMI, è evidente il prolungato andamento negativo seguito alla crisi economica, con una progressiva diminuzione dal terzo trimestre del 2006, e che ha visto il suo peggior picco negativo nel 2012. A partire dal 2014 è iniziata una lenta risalita, irrobustitasi proprio nel primo semestre del 2016, tanto che, se dovessero essere confermate le attuali tendenze anche nella seconda parte dell’anno, si potrebbe raggiungere il livello di transazioni precedente alla seconda crisi del 2012.
Il settore residenziale nel 2° Trimestre del 2016
Il mercato residenziale sta bene, e vede una crescita generalizzata in tutto il paese, con un segno largamente positivo in tutte le macro-aree considerate (Nord, Centro e Sud). Con una crescita nelle compravendite residenziale prossima al 25% rispetto al trimestre precedente, è il Nord a registrare l’incremento più consistente, e il dato assume una valenza ancora maggiore se si considera che le regioni settentrionali includono oltre la metà del mercato complessivo.
Comuni Capoluogo e non capoluogo
Oltre la tendenza positiva generale nelle compravendite sul territorio nazionale, sono i raffronti tra comuni capoluogo e i restanti comuni delle province che riservano peculiarità interessanti. A Nord e a Sud, infatti, si registra una prevalenza nella crescita delle compravendite da parte dei Capoluoghi, mentre al Centro risultano più dinamici i comuni non capoluogo.
Rispetto al semestre precedente, inoltre, è da segnalare un incremento generalizzato del mercato dei comuni non capoluogo, con l’eccezione del Sud.
Le grandi metropoli
Il deciso rialzo del mercato delle abitazioni su base nazionale trova riscontro anche nelle otto maggiori città italiane per popolazione, che vedono un miglioramento (+21,5%) rispetto al trimestre precedente (quando la crescita era del 20,7%). Interessante notare come i comuni delle relative province mostrino una crescita ancora più sostenuta, passando dal +20,7% del primo trimestre, al +23,7% del secondo.
Tra le città spicca Bologna, che col suo +33,5% conquista il tasso trimestrale più alto tra le otto città considerate. Crescono anche Milano, Napoli e Firenze, e Palermo con il suo + 12,0%, recupera rispetto al +5,5% del primo trimestre, e si avvicina ai livelli del IV trimestre 2015 (+14,8%).
Se le città di Genova e Roma vedono una crescita sostanzialmente analoga a quella del periodo precedente, l’unico vero rallentamento significativo si registra a Torino, anche se il tasso resta superiore alla media nazionale, e la diminuzione potrebbe derivare dall’eccezionalità del livello di crescita registrato nel primo semestre, che aveva raggiunto un ragguardevole +37,2%. Con valori così alti, infatti, sarebbe stato difficile mantenere una crescita identica o superiore.
Parlando delle province delle 8 città più popolose d’Italia, Genova e Bologna vedono un corposo +30%, mentre Palermo si conferma la realtà meno dinamica tra i mercati analizzati, con l’unico dato inferiore al 20%.
I prezzi delle abitazioni
Grazie a un’analisi comparata è emerso che, durante i livelli pre-crisi, i tassi di crescita tra volumi di compravendite e relativi prezzi subivano variazioni analoghe. Dal 2006 i volumi di compravendite hanno subito una decisa flessione, mentre i prezzi sono proseguiti al rialzo fino al 2008.
Nel 2009 i prezzi si sono assestati su valori stazionari, e si dovette attendere il 2012 per un primo deciso ribasso dei prezzi, parallelo alla pesante contrazione delle vendite. Sono seguiti poi semestri che hanno visto il ribasso sia delle compravendite che del livello dei prezzi, fino al 2014, anno in cui gli scambi di abitazioni tornarono a salire. È grazie al picco di vendite del 2015 che i prezzi, dopo sette semestri di ininterrotta flessione negativa, sono rimasti stabili. Il primo semestre del 2016, invece, a fronte di un deciso rialzo delle compravendite, ha visto un momentaneo abbassamento dei prezzi, inferiore al punto percentuale.
I settori non residenziali
Il mercato immobiliare non è composto di sole abitazioni, e nel secondo trimestre del 2016 i settori non residenziali hanno visto un incremento del 16,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. È il settore produttivo ad avere il tasso di crescita più elevato, col suo +28,7%, mentre a seguire vi sono il settore terziario (+14,7%) e il comparto commerciale (+12,9%).
Anche i settori non residenziali hanno sentito il morso della crisi, e hanno dovuto attendere il 2014 per invertire il trend negativo ed iniziare una lenta, ma costante, ripresa che prosegue anche nell’anno in corso.