Mercato immobiliare italiano: sale l’attenzione degli investitori esteri.
Fondi sovrani mediorientali stanno facendo importanti investimenti sul patrimonio immobiliare italiano. Ma non sono gli unici: fondi di private equity anglosassoni, finanziarie cinesi e assicurazioni internazionali, sono i grandi protagonisti dello scacchiere immobiliare italiano. Questi gli identikit degli arrembanti investitori stranieri che, approfittando di prezzi convenienti e tassi favorevoli, hanno puntato le location di lusso del Bel Paese.
L’obiettivo è quello di mettere a reddito in modo fruttuoso i gioielli immobiliari italiani, senza spaventarsi dei “peccati originali” tradizionalmente attribuiti alla Penisola (instabilità politica, burocrazia, incertezza giudiziaria). Per gli investitori esteri, l’importante è che si tratti di immobili di qualità e in Italia, per fortuna, non mancano. Non è un caso che, secondo il Global Commercial Property Monitor di Rics, l’89% del campione intervistato ritiene che i prezzi del nostro mercato siano uguali o inferiori al valore corretto e, anche per questa ragione, le previsioni sui prossimi mesi sono di crescita.
I numeri: un mercato miliardario
Secondo i dati di Scenari Immobiliari, valgono 26,5 miliardi le proprietà acquisite dagli stranieri dal 2000 ad oggi. Non solo. Nell’anno appena trascorso, gli investimenti immobiliari hanno raggiunto gli 11,3 miliardi (+21%), quasi il doppio rispetto alla media degli ultimi dieci anni. Questo balzo è dovuto in larga parte agli investitori stranieri, che hanno spinto nella logistica (per 1,2 miliardi, quasi il doppio dell’esercizio precedente), in uffici (per 4 miliardi, in crescita del 10%) e nel retail (2,4 miliardi, in leggero calo rispetto al 2016). E il 2018, secondo le stime, potrebbe non essere da meno grazie agli investitori americani, inglesi e francesi.
Gli investitori stranieri sognano Milano
Negli ultimi mesi secondo i report è Milano a vincere la palma per la destinazione più ambita dagli investitori stranieri grazie, come sostiene il Global Commercial Property Monitor di Rics, alle previsioni di crescita delle locazioni che superano ampiamente la media nazionale. Secondo gli studi di settore, il 35% delle operazioni nell’ambito immobiliare corporate sono state concluse nell’area milanese (3,2 miliardi di euro), seguita a distanza da Roma. La capitale è stata destinataria, nell’ultimo anno, del 18% degli investimenti immobiliari corporate, per complessivi 1,6 miliardi.
Per quanto riguarda Milano, l’investimento più imponente negli anni è stato quello della Qatar Investment Authority (Qia, fondo sovrano di Doha) che ha rilevato completamente il progetto di Porta Nuova, il nuovo quartiere futuristico di grattacieli sviluppato da Hines e Coima sotto la Madonnina.
A sua volta l’americano Hines ha siglato un accordo con il fondo pensione olandese Pggm, per la creazione del Milan Green Fund, un fondo immobiliare che si propone di investire un miliardo in edifici a destinazione mista, uffici e spazi sulle strade a maggiore interesse commerciale.
Sempre Hines, che negli ultimi 18 mesi ha fatto shopping per un miliardo circa acquistando immobili storici di Milano (tra Via Dante, Piazza Cordusio, Via Orefici), oltre che a Firenze, ha annunciato lo scorso febbraio di voler destinare 85 milioni di euro a un campus che sorgerà nei pressi della Bocconi.
Oltre a Milano, torna l’interesse per le principali destinazioni turistiche del Belpaese, dalla Costa Smeralda al “ChiantiShire”, dalle masserie pugliesi, alle classiche città d’arte con un focus su Firenze e Venezia. In questo caso si prediligono immobili da reddito, nel settore Hospitality. Già da diversi anni gli investimenti immobiliari stranieri in hotel e immobili per l’ospitalità di fascia alta hanno mostrato una forte crescita concentrata su Roma, Milano, Venezia e Firenze.
Hotel trofeo e focus sugli immobili Corporate
I fondi sovrani mediorientali si sono concentrati nel settore degli hotel di lusso, emblemi del benessere da mostrare al mondo, oltre che strutture commerciali in grado di apportare flussi di cassa. Non è un caso che agli sceicchi di Doha facciano capo diversi hotel extra lusso della Costa Smeralda, il Four Season di Firenze, l’hotel Baglioni e l’Excelsior a Roma e il Gallia di Milano, realizzato nel 2006. Altri investitori privati vicini alla famiglia reale qatariota stanno collezionando hotel in Italia, dal Gritti di Venezia ai due hotel Starwood di Firenze. I fondi di investimento sembrano invece prediligere immobili corporate: dagli uffici, ai centri commerciali, fino agli outlet e alla logistica.
A vincere è il classico trio di uffici, logistica e retail (sia shopping centre sia negozi), anche se stanno sviluppandosi settori alternativi, come case di cura e residenze, dove l’offerta è sensibilmente inferiore alla domanda. Blackstone, ad esempio ha speso quattro miliardi per lo shopping tricolore che va dall’ex sede del Corriere della Sera in via Solferino fino all’ex palazzo delle Poste di piazza Cordusio (dove aprirà il primo Starbucks italiano), a tre immobili di uffici di Allianz e a ben cinque outlet.
A sua volta il gruppo francese Ardian ha recentemente acquistato gli asset del fondo Cloe di Prelios, sei immobili per uffici tra Milano, Roma e Bari, per 300 milioni. Gli uffici assicurano la visibilità costante sugli incassi futuri anche in momenti di mercato meno favorevoli e per questo sono ricercati anche dalle compagnie assicurative. Piacciono anche i centri commerciali, quelli più redditizi, residenze sanitarie, cliniche (la compagnia di assicurazione francese Axa, ad esempio, ha rilevato recentemente alcune attività dell’Humanitas tra cui l’ospedale di Rozzano). Ospedali e case per studenti sono infine l’ultima frontiera scoperta dai protagonisti dello scacchiere immobiliare.
